היתר בנייה לפני שינוי תבע- הדרך למקסם זכויות בנכס
כשלקוח פונה אלינו ורוצה למקסם את הזכויות בנכס שלו,
ברוב המקרים הדרך הנכונה תהיה לקדם שינוי תב"ע.
אלא באיזה סדר לעשות את הדברים.
ישנם מקרים שבהם אנחנו בונים הליך משולש:
היתר ← תב"ע ← היתר
קודם מממשים את מה שכדאי לקבל במסגרת היתר,
לאחר מכן מקדמים תב"ע שתוסיף זכויות נוספות.
ולבסוף מוציאים היתר נוסף שמממש את הזכויות שהתב"ע יצרה.
באילו מקרים נכון לעשות הליך משולש?
הנה כמה דוגמאות מתיקים במשרד שבהם בחרנו במסלול הזה:
.1 מרפסות עמוקות יותר
בשינוי תב"ע נדרש בדרך כלל לשמור על מרחק של 3 מ' מגבולות המגרש.
במקרים מסוימים הדבר גורם לכך שבחזיתות מסוימות ניתן לקבל
מרפסות בעומק מוגבל יחסית.
לעומת זאת, כאשר התב"ע ישנה,
הרבה פעמים ניתן לחרוג מקווי בניין קיימים בהתאם לתקנות סטייה
ניכרת. התקנות מגדירות בין היתר אילו חריגות ניתן לאשר מקווי בניין
עבור מרפסות, ולעיתים הן מאפשרות לקבל מרפסת עמוקה יותר,
עד לעומק המקסימלי של 2 מ'.
במקרים כאלה, נכון לעיתים למצות קודם את זכויות המרפסות במסגרת
היתר, ורק לאחר מכן לקדם תב"ע לזכויות נוספות.
.2 חיזוק מבנים
בבניינים שנבנו לפני 1980 תב"ע חדשה עלולה לגרור דרישה להוספת הוראות חיזוק מבנים.
המשמעות היא שמימוש זכויות בעתיד עלול להיות מותנה בביצוע חיזוק של המבנה כולו.
כאשר חלק מהזכויות ניתן לקבל כבר עכשיו במסגרת היתר,
לפעמים נכון להקדים את ההיתר ורק לאחר מכן לקדם את התב"ע.
כך ניתן לממש חלק מהזכויות
לפני שנכנסים למסלול שעלול לכלול מגבלות ותנאים נוספים.
.3 סמכות התב"ע
באחד התיקים במשרד רצינו גם להוסיף זכויות בנייה וגם לפצל יחידת דיור.
על פניו, נראה הגיוני לבקש את הכול במסגרת התב"ע .
אבל במקרה הספציפי הזה,
הכנסת כלל הזכויות לתוך התב"ע הייתה מעבירה אותה למסלול
של סמכות מחוזית, עם הליך מורכב יותר וסיכויי אישור נמוכים יותר.
לכן בחרנו למצות תחילה את זכויות הבנייה שניתן היה לקבל בהיתר,
ורק לאחר מכן לקדם תב"ע ממוקדת לפיצול היחידה במסגרת סמכות
מקומית.
בצורה כזו הרווחנו את המקסימום שיכולנו לקבל באותו נכס.
.4 היטל השבחה
ישנם מקרים נקודתיים שבהם ניתן לקבל זכויות במסגרת היתר,
מבלי שתיווצר חבות בהיטל השבחה.
דוגמה לכך היא זכויות מסוימות שניתן לקבל מכוח תכניות מתאר,
כגון 5% להשלמת דירת גג )שהן לא הקלה ( אם אותן זכויות ייכללו במסגרת תב"ע חדשה
תיווצר חבות חדשה של היטל השבחה.
לכן, כאשר מדובר בכמות זכויות משמעותית שמצדיקה זאת, לעיתים נכון
להקדים את ההיתר להרחבה חלקית ורק לאחר מכן לקדם את התב"ע-
שמוסיפה עוד שטחים.
בסופו של דבר, תכנון נכון אינו רק השאלה כמה זכויות אפשר לקבל.
הוא גם השאלה באיזה סדר כדאי לבקש אותן
ולפעמים ההבדל בין תוצאה טובה לתוצאה מצוינת הוא לא מספר
המטרים בתב"ע, אלא בניית המסלול הנכון:
היתר ← תב"ע ← היתר.
חשוב לציין-
ברוב המקרים, ההליך המשולש אינו מאריך משמעותית את משך הטיפול
בתיק, משום שאת ההיתר הראשון ניתן לקדם
במקביל להכנת התב"ע ולקידומה.
לעומת זאת, הוא כן כרוך בדרך כלל בעלויות תכנון גבוהות יותר,
ולכן לא נמליץ עליו בכל מקרה.
אנחנו בוחרים במסלול הזה רק כאשר התועלת הצפויה-
( בין אם בזכויות נוספות, בחיסכון בהיטל השבחה, בשיפור סיכויי האישור וכד'(
מצדיקה את העלות הנוספת.
לכן, עוד לפני שמגישים שינוי תב"ע,
אנחנו בודקים בכל תיק לא רק אילו זכויות ניתן לקבל,
אלא גם מהו המסלול הנכון לקבל אותן.
המטרה היא להגיע למקסימום הזכויות האפשריות, במינימום מגבלות,
ובמסלול עם סיכויי ההצלחה הגבוהים ביותר.