הכל על תוספת ממד בירושלים
אם נהיה רגע כנים,
לא מעט מאיתנו הבטיחו לעצמם בסבב האחרון
שזהו, זה הפעם האחרונה בלי ממ"ד בבית.
אבל איכשהו, כשהשגרה חוזרת – גם זה נדחק הצידה.
בינתיים, יש כבר לא מעט לקוחות שלי
שבחרו לא לדחות!
הם התחילו תהליך אחרי השביעי באוקטובר
והיום יש להם ממ"ד בבית.
אין ספק שזאת שגרת חיים אחרת לגמרי בזמן מלחמה.
זה בדיוק הזמן לפעול כדי להגיע בעז"ה מוכנים לסבב הבא .
ריכזתי עבורכם שאלות נפוצות מהתקופה האחרונה
סביב הוצאת היתר לממ"ד, כדי לעשות סדר בתהליך:
האם יש צורך בשינוי תב"ע עבור תוספת ממ"ד?
בד"כ ניתן לקבל היתר לתוספת ממ"ד גם בלי צורך בשינוי תב"ע
וזה ע"פ תמ"א כללית שאושרה בכל הארץ לתוספת ממ"דים.
האם בעקבות המלחמה יש הקלות בקבלת אישור לבניית ממ"ד?
אכן כן.
בעקבות המלחמה, יצאה הוראת שעה של פטור מהיתר לבניית ממ"ד.
אבל, וזה אבל גדול,
הפטור הוא רק כאשר מדובר בבניין צמוד קרקע, או דו קומתי.
כאשר מדובר במקרה כזה,
יהיה ניתן לבקש אישור לבניית ממ"ד מפיקוד העורף בלבד,
ללא צורך בהליך רישוי בכלל!
יצטרכו רק לדווח לעירייה אחרי הבניה של הממ"ד.
)את האישור הנ"ל ניתן לקבל תוך כחודש אחד בלבד(
במקרים מסוימים ניתן גם לבקש מבואה לממ"ד.
ומה עם בניין הגבוה מ-2 קומות?
במקרה כזה, ניתן לבקש ממ"ד,
אבל אין פטור מהיתר!
ובירושלים, אין גם אפשרות של היתר מקוצר.
זה בעצם הליך היתר רגיל.
איזה גודל ממ "ד ניתן לבקש במסגרת החוק המאפשר ממ"דים מורחבים?
עד לתיקון החוק היה ניתן לבקש:
✔ ממ" ד 9 מ" ר נטו
✔ 3 מ"ר לחדר רחצה – רק באזורי עימות .
תיקון מס' 163 לחוק התכנון והבנייה כולל שני חידושים משמעותיים:
.1 הרחבת הזכאות לחדר רחצה לכל רחבי הארץ
.2 תוספת של עד 3 מ"ר לשטח הממ"ד עצמו )בנוסף לחדר רחצה(.
כלומר – סה"כ תוספת של עד 6 מ"ר מעבר לשטח הבסיס,
בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
)ההסדר אינו חל בבניינים רבי קומות – מעל 29 מ‘ גובה.(
המשמעות בפועל:
✔ ניתן כעת לבקש ממ" ד גדול יותר – 12 מ"ר נטו + 3 לחדר רחצה
✔ במקרים מסוימים , ניתן גם להוסיף מבואת ממ"ד של 5 מ"ר ברוטו
)אגב – זה לא חידוש של התיקון הנוכחי(
בסך הכול – שטח הממ"ד עם כל התוספות
יכול להגיע לכ־22 מ"ר ברוטו!
שימו לב לתנאי חשוב –
את תוספת 3 מ"ר לשטח הממ"ד,
ניתן לבקש רק לאחר שמבקשים 3 מ"ר לחדר רחצה.
ולמה זה בכלל משנה הסדר?
הנה דוגמה מהשבוע:
בפרויקט שבו יש לנו מגבלה על גודל הממ"ד
בגלל תנאי שטח קווי בניין וגבולות מגרש,
אי אפשר פיזית להכניס ממ"ד בגודל 15 מ"ר נטו.
המקסימום האפשרי רק 10 מ"ר.
ומכיוון שהתנאי להגדלת הממ"ד
הוא לבנות את חדר הרחצה )שדורש 3 מ"ר(,
אי אפשר לבקש את התוספת לגודל הממ"ד עצמו – כך שלמעשה
נשארים עם ממ"ד בגודל 9 מ"ר בלבד.
שימו לב לתנאי חשוב –
את תוספת 3מ"ר לשטח הממ"ד,
ניתן לבקש רק לאחר שמבקשים
3מ"ר לחדר רחצה.
כדאי לדעת:
החוק קובע פטור מהיטל השבחה גם על תוספת השטח החדש–
לא רק בשטח המזערי של הממ"ד, אלא גם על תוספת חדר הרחצה
ותוספת השטח לממ"ד עצמו,
בכפוף לעמידה בתנאים שנקבעו בחוק.
מהן ה הנחיות עיצוביות לממ"ד מורחב בירושלים?
•בבניין שבו קיימת כבר עמודת ממ"דים-
הממ"ד המורחב החדש חייב להשתלב בקו הקדמי שקיים היום,
כדי לשמור על אחידות.
•בעיר ההיסטורית – עדיפות לחזית שאינה נצפית.
חזית קדמית רק כשאין חלופה,
ובאופן שאינו משנה את חזות הבניין.
•בבניין לשימור – חזית קדמית אסורה
חזית אחורית ניתן במקרים מסויימים,
בתיאום מלא עם מחלקת שימור ובהתאם להוראות התכנית .
האם ניתן להגדיל ממ"ד קיים ולהוסיף לו חדר רחצה?
ממ"ד בנוי לא ניתן להגדיל מ 9 ל 12- מ"ר )פיקוד העורף לא מאשרים(
כן אפשר להוסיף לו חדר רחצה 3 מ"ר.
הוא צריך לצמוח מהקרקע, ולעמוד במדיניות מהנדס העיר.
כמה זמן הליך של היתר לממ"ד בירושלים?
בד"כ בין שנה לשנה וחצי.
במקרה שהשכנים לא מעוניינים בבניית ממ"ד,
האם ניתן לבנות חדר מחוזק על הגג?
התשובה לזה – תלוי.
ניתן לבקש תוספת חדר מחוזק על הגג,
רק בתנאי שישנם שטחי בניה נוספים על הגג מכח תב"ע או הקלות.
לא יאשרו בניית חדר מחוזק בלבד.
האם ניתן לקבל מחסן בשטח של יסודות הממ"ד?
ככל שהממ"ד מבוקש בחריגה מקווי בניין, לא יהיה ניתן לקבל
מחסן בשטח היסודות אלא א"כ עומד בתקנות בניה במרווחים
אם השכן בקומת קרקע לא מעוניין בבניית ממ"ד,
האם יש דרך לבנות בלעדיו?
ניתן לבקש עבורו מעטפת, הוא יצטרך לחתום שמאשר זאת.
האם יש אגרות על בניית ממ"ד?
כן, אגרת בניה, גיחון וסלילה – סה"כ כ500 ש"ח למ"ר
)כלול בהוצאות ההיתר שכתבתי לעיל(
ממ"ד מוצע פטור מהיטל השבחה
ניתן לקבל ממ"ד עד גבול מגרש?
כאשר אין מספיק שטח במגרש,
יהיה אפשר במקרים מסויימים לקבל ממ"ד עד גבול מגרש ממש
)תלוי במגרש גובל ועוד(
האם נדרשת הסכמת שכנים?
עניין הסכמות שכנים לממ"ד השתנה לאחרונה בירושלים
וכיום נדרש להחתים 1/3 מבעלי הדירות בכניסה + הכניסות הצמודות
אשר מהווים 50% מעמודת הממ"דים המוצעת.