בדיקת זכויות נכס
אם אתם לפני קנייה או מכירה של דירה,
בין אם זה להשקעה או למגורים
בטח ביררתם ובדקתם מהן הזכויות בנכס.
לרוב זה די פשוט,
המוכר יודע להגיד מה האפשרויות וכמה מ"ר ניתן להרחיב,
הוא יגיד לכם שממ"ד ומרפסת זה לא בעיה
כי גם השכן ליד קיבל…
וזהו.
האם זה מספיק? האם יכולות להיות הפתעות ?
בדיקת זכויות בנכס היא חלק מהעבודה השוטפת אצלי במשרד.
מגיעים אלי לקוחות רגע לפני קניית דירה
כדי לבדוק מהן בדיוק האפשרויות והאופציות בנכס.
האם יש עבירות בניה? האם ניתן להכשיר אותן ?
האם ניתן להרחיב בקלות, או שישנן מגבלות שחשוב לשים לב אליהן?
מהניסיון שלי, רוב מוחלט של הבדיקות
מעלות ממצאים חשובים וקריטיים לגבי הנכס!
קחו לדוג' סעיף סטיה ניכרת בהינף אחד
סעיף שמחייב את כולם לבנות יחד,
מה שמקשה מאד על הביצוע והמימוש-
והרבה מאד פעמים זה פשוט לא יקרה.
ועוד כמה דוגמאות מבדיקות שעשיתי לקוחות:
לקוח שרצה לדעת אם יוכל לקבל מרפסות,
מבדיקה עלה כי במקרה שלו מרפסת מקורה תחשב כשטח עיקרי,
ולא נותר שטחים עודפים בחלקה עבור זה.
ולכן יתאפשר רק מרפסות סוכה פתוחות,
שזה בעצם אומר מרפסות קטנטנות כי צריך לחלק בין כל הדיירים…
לקוחה שרצתה לבדוק אם יהיה ניתן להכשיר
שטח שנבנה בעבירת בניה,
מהבדיקה עלה כי ישנה כבר תב"ע שבתהליך בבניין,
והשטח המדובר לא נכלל בה!
כמדיניות, בד"כ לא ניתן לקדם תב"ע מיד אחרי תב"ע,
ולכן אם תרצה להכשיר את הבניה,
היא תהיה חייבת לוודא שזה יכנס לתב"ע הנוכחית
זה היה בשלב שעוד היה ניתן לעשות זאת .
לקוח שרצה לדעת מה יוכל לקבל במסגרת היתר, ללא שינוי תב"ע
הוא מבחינתו "בנה" על האפשרות של תוספת ממ"ד.
מבדיקה בתקנון התב"ע שחלה במגרש,
עלה כי יש שם סעיף שלא מאפשר תוספת ממ"ד!
זה יחסית נדיר, אבל קיים בהחלט!
וישנן גם הפתעות לטובה,
לדוג' לקוח גילה שבשינוי תב"ע יוכל לבקש יח"ד חדשות על הגג
ללא צורך בהסכמת שכנים כלל!
הרבה פעמים המוכר לא מודע לפוטנציאל של הנכס שלו !
כל הנושא של זכויות בניה הוא מורכב מהמון המון פרמטרים
כל מילה בתב"ע חשובה וקריטית,
והשילוב של חוקים ומדיניות שמשתנה כל הזמן,
יוצר מצב שאין דירה דומה לחברתה
וכל מקרה נבחן לגופו ממש.
בבדיקת זכויות, הלקוח מקבל מסמך שבו מפורטים כל הנתונים הקיימים
וכל האפשרויות האדריכליות של הנכס מבחינת רישוי.
המגבלות, ההקלות, אחוזי ההסכמות מהשכנים שנדרש ועוד…
האם בדיקת זכויות זה רק לפני קניית דירה?
ממש לא.
העובדה שאתם מכירים כל פינה בבית,
עדיין לא תגרום לכם לדעת באופן אוטומטי
מהן בדיוק האפשרויות, הזכויות והפוטנציאל שיש בו.
אבל כן יש הבדל בין נכס לפני קניה לבין נכס שכבר רכשנו.
מה ההבדל ?
כאשר אנחנו רוצים להרחיב נכס שהוא כבר שלנו,
לא תמיד נצטרך בדיקת זכויות מעמיקה.
אם ממוקדים ויודעים בדיוק מה רוצים,
לפעמים תספיק שיחת טלפון קצרה
שבה נוכל להבין פחות או יותר מה ניתן לקבל.
ובמקרים שכן נדרשת בדיקה מעמיקה,
לפעמים ניתן להכניס את זה כחלק מהליך של היתר ולא כמשהו נפרד ומקדים.
וכמובן, יש מקרים שבהם לא ברור ללקוח אם רוצה לצאת להיתר
לפני שיודע בד יוק מה יכול לקבל.
ובשיחת טלפון נראה כי בדיקה עקרונית לא מספיקה
אז כן נצטרך לבצע בדיקת זכויות בנכס.
כשמדובר במקרה של דירה קיימת,
תמיד אתחיל בבדיקה עקרונית, שהיא ללא עלות
זה דבר שאני עושה על בסיס יומי.
ורק אם זה לא מספיק – נעבור לבדיקת זכויות מקיפה.