איך מוסיפים יחידת דיור חדשה?
איך מוסיפים יחידת דיור חדשה?
האפשרות של תוספת יחידת דיור חדשה,
ע"י פיצול הדירה הקיימת או הרחבתה,
כזו, שאפשר לרשום בטאבו בצורה מסודרת ולמכור אותה,
היא מבין ההשבחות הכי שוות שאפשר לעשות מנכס שכבר יש לנו ביד.
אז מה זה בכלל היטל השבחה?
כל אחד היה שמח לעשות את זה,
ובכל אופן, זה לא התהליך הכי נפוץ בהיתרים של אנשים פרטיים…
למה?
אז ברור שהאבן נגף המרכזית, היא הסכמות שכנים
כמובן מדברת על מקרים של בית משותף.
ככל שנרצה להוסיף יחידת דיור,
נצטרך הסכמות נרחבות מבעלי הדירות בבית המשותף,
וברוב המקרים
)לפחות מאלו שבאים אלי( זה יפול על זה.
ישנן עוד דרישות הכרחיות, בהמשך אפרט.
למרות הנ"ל, להוסיף/לפצל יחידת דיור בצורה מסודרת,
זה בהחלט אפשרי!
ותמיד שווה לבדוק האם במקרה שלכם ניתן לעשות זאת, ואולי אפילו
בקלות יחסית…
התהליך והתנאים הנדרשים
בגדול, כדי להוסיף יחידת דיור חדשה,
נצטרך הסכמות שכנים, תוספת חניה וממ"ד ליחידה החדשה.
אהה, ולשלם קצת היטל השבחה;
כמה? זה תלוי בהרבה מאד גורמים, כל מקרה יבחן לגופו ע"י שמאי.
פיצול/תוספת יחידת דיור ע"י שינוי תב"ע:
ברוב המקרים, נצטרך לשנות את התב"ע שחלה במגרש
על מנת שיהיה אפשר להוסיף יחידות דיור חדשות.
)לא תמיד, מפורט בהמשך(
ברוב השכונות בירושלים,
אין הגבלה על כמות יחידות הדיור שניתן להוסיף בשינוי תב"ע.
אבל, ישנם איזורים שמוגדרים כ"איזור לא לציפוף"
כגון רמת שלמה, חלקים קטנים מפסגת זאב ורמות ועוד,
ובהם כן תהיה בעיה להוסיף יחידות חדשות.
לכן, דבר ראשון נבדוק האם המדיניות באזור מאפשרת זאת.
במידה והתשובה היא כן,
הדרישות העיקריות בהן נצטרך לעמוד הן:
.1 הסכמות של 60% מבעלי החלקה
.2 תוספת חניה לכל יח"ד
.3 בניית ממ"ד ליחידה החדשה.
לכל שלושת הסעיפים, ישנם כמובן כוכביות
אני לא אפרט את הכל, כן את מה שמשמעותי:
חניה – בהרבה מקרים אפשר לבקש כופר חניה, ולפעמים אפילו פטור
ממ"ד – אם אין אפשרות להוסיף ממ"ד נוכל בד"כ לבקש במקומו חדר מחוזק.
אחרי שעושים שינוי תב"ע,
נצטרך להוציא היתר בהתאם למאושר בה.
ככל שההיתר תואם 100% לנספח התב"ע וללא הקלות לא נצטרך חתימות שכנים כלל.
פיצול/תוספת יחידת דיור בהיתר:
לא תמיד נצטרך לשנות את התב"ע כדי להוסיף יחידות דיור !
לפעמים, התכנית שכבר חלה על המגרש, מאפשרת להוציא מכוחה
היתר לתוספת יחידת דיור חדשה.
במקרה כזה, נחלק את הדרישות ע"פ שני המצבים הבאים:
א. התב"ע שחלה על הבניין קבעה מס' מירבי של יח"ד,
אך לא כוללת סעיף סטייה ניכרת לעניין יחידות דיור.
במקרה שיש סטיה ניכרת לא ניתן להוסיף כלל יח"ד
ב. התב"ע לא קבעה מס' מירבי של יחידות דיור .
ועכשיו נפרט,
במקרה א', בו התב"ע קבעה מס' יחידות דיור
נוכל לבקש בהיתר פיצול/תוספת יחידות דיור חדשות בהקלה כמפורט:
.1 תוספת הדירות היא בשיעור של עד 20% ממספר המרבי של הדירות המותר לבניה
על פי התכנית שחלה בחלקה.
.2 שטחן הממוצע של הדירות בחלקה לאחר מתן ההקלה עולה על 80 מ"ר.
.3 הבקשה להקלה תהיה חתומה ע"י 100% מבעלי הזכויות במגרש
במקרה ב', בו התב"ע לא קבעה מס' מירבי של יחידות דיור:
נוכל לבקש בהיתר פיצול/תוספת יחידות דיור חדשות כמפורט:
.1 שטח הדירה הנוספת לא יפחת מ 33 מ"ר
.2 הבקשה צריכה להיות מוגשת שהיא חתומה בידי 66% מבעלי הזכויות בחלקה.
במסלול זה לא נצטרך לפרסם הקלה.
כמובן, בשני המקרים נצטרך פתרון של חניה ומיגון לכל יחידה חדשה.
סיכום קצר:
ניתן להוסיף יחידות דיור חדשות בבתים משותפים,
ככל שהתב"ע לא מגבילה זאת תחת סעיף סטיה ניכרת
ובמקרה שכן, נוכל לשנות את התב"ע.
נצטרך תוספת חניה, ממ"ד ובין 60-100 אחוז חתימות שכנים.
חשוב להדגיש, ההסכמות שכנים הנדרשות הן עבור תהליך הרישוי בלבד
הן לא מתייחסות לנושא הקנייני של הרישום בטאבו.